|
Автор идеи: Владислав Микрюков
(Краснодарский край)
E-mail: domvgorah@gmail.com
Сайт:
http://domvgorah.ru/
Рассылка: <Дом в горах - Как
заработать на Олимпиаде-2014?>
http://subscribe.ru/catalog/economics.school.shsd.domvgorah
Все описанное ниже - не выдумка и не теория, а реальный опыт с
подтвержденными результатами. Мой действующий бизнес-проект <Дом
в горах> целиком и полностью основывается на положениях,
описанных ниже, и на практике доказал прекрасную
работоспособность данной идеи.
Творческий подход к покупке
недвижимости
Широко известно, что недвижимость
можно купить существенно ниже рыночной цены, когда продавцу
срочно нужны деньги в связи с долгами, переездом, разводом,
болезнью и т.п.
Но задумывались ли вы когда-нибудь,
что можно купить дом, квартиру, земельный участок или другое
дорогостоящее имущество, не имея ни копейки в кармане?
Оказывается, и такое возможно.
Что для этого нужно? Всего лишь выяснить настоящие потребности
вашего продавца. Что на самом деле ему нужно? Как он собирается
потратить вырученные деньги? Спросите его об этом прямо, и у вас
появится огромная пища для размышлений.
Помимо денег и денежных обязательств можно предложить в счет
оплаты различное имущество (например, продавца может
заинтересовать ваш автомобиль), услуги (например, юридические,
строительные) и так далее, в зависимости от потребностей
конкретного продавца.
Может быть, он должен кому-то денег? Договоритесь с его
кредитором и переоформите на себя его долги.
Быть может, ему просто не нужна недвижимость, которую он
продает?Договоритесь с ним о длительной рассрочке оплаты. Он
боится рисковать, и вам нечего передать ему в обеспечение?
Предложите ему договор займа, вексель, расписку, гарантийное
письмо, поручительство, страхование собственной жизни в его
пользу на сумму сделки и так далее.
После того, как вы договорились о рассрочке, можете сдать
недвижимость в аренду для покрытия платежей перед продавцом.
Если размеры платежей не сопоставимы, продайте недвижимость,
заработайте, и рассчитайтесь с продавцом.
В конце концов, бы не взять в банке кредит или не найти
знакомого, имеющего необходимую сумму, и готового вложить ее в
выгодное мероприятие?
Вы можете использовать творчество в
своей деятельности повсеместно.Переговорные навыки
нарабатываются с практикой. Записывайте все свои беседы на
диктофон, анализируйте и находите в них свои ошибки - что
заинтересовало продавца или покупателя, в каком месте и почему
он отказался от сделки, или что, наоборот, окончательно повлияло
на заключение договора. Очень важно, что вы сможете услышать
себя и свой голос со стороны.
На первый взгляд все это может
показаться очень неправдоподобным, однако, вы ведь ничего не
потеряете, если попробуете? И напротив, пока не попробуете -
можете продолжать быть уверенными, что у вас ничего не
получится. Практика, практика, и только практика даст вам
требуемые результаты. Уверяю, в какой-то момент вы даже
удивитесь, насколько уступчивыми бывают некоторые продавцы.
Чтобы недвижимость была
по-настоящему ценной, прибыльной и ликвидной, необходимо
учитывать при выборе следующие критерии:
1. Наличие коммуникаций - подъездные
пути, электро-, водо- игазоснабжение, канализация, связь и
прочее.
2. Природно-видовые характеристики -
близость леса, водоемов, гор, природных достопримечательностей и
т.п.
3. Статусность объекта (например,
проживание вблизи политических деятелей, звезд эстрады или иных
известных людей) и социальный уровень соседей.
4. Развитость инфраструктуры - гараж, баня, близость крупных
городов, магазинов, кафе, школ, остановок, парков, банков,
аптек, мест отдыха, развлечений и т.п.
5. Архитектура и состояние дома,
наличие неисправностей.
6. Экологическая чистота района.
7. Удаленность от промышленных зон и
автомагистралей.
8. Плодородность почвы, наличие на
участке лесных и садовых деревьев.
9
. Размер, форма и рельеф земельного
участка.
Перечень документов, которые вам
необходимо проверить перед тем, как самостоятельно приобретать
недвижимость:
1. Договор на приватизацию, куплю-продажу, мену, дарение,
долевое участие, свидетельство о праве на наследство, решение
суда.
2. Личные паспорта собственников.
Домовая книга.
3. Свидетельство о государственной
регистрации права собственности на недвижимое имущество.
4. Технический паспорт на жилое
помещение или справка БТИ об инвентаризационной оценке жилого
помещения с планом помещения.
5. Кадастровый план земельного
участка и план здания с указанием кадастрового номера объекта,
удостоверенные органами, осуществляющими деятельность по ведению
государственного земельного кадастра и учету объектов
недвижимого имущества.
6. Нотариально удостоверенное
согласие супруга на покупку и продажу.
7. Выписка из формы регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений
(ареста, залога и т.п.) - в регистрационной палате,
действительна один день.
8. Справка из
жилищно-эксплуатационной организации о составе проживающих
(зарегистрированных) в данной квартире/доме (там никто не должен
быть зарегистрирован).
9. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по
уплате налога на имущество.
10. Справка об отсутствии
задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам.
В документах не должно быть ограничивающих записей.
Обязательно сверьте данные паспорта собственника, указанные в
документах на недвижимость, с данными, указанными в его
гражданском паспорте. Также необходимо убедиться, что реквизиты
недвижимости, указанные в разных документах, совпадают.
Существует очень много тонкостей, которые невозможно описать в
рамках данной статьи (долевая собственность, наследство и пр.),
поэтому не пожалейте денег и не поленитесь проконсультироваться
у нотариуса, юриста и/или в агентстве недвижимости, все ли
документы в порядке у вашего продавца. Если денег нет совсем, то
в очередной раз обращаемся к творческому подходу. Например, вы
можете получить бесплатную и
исчерпывающую информацию у компетентных юристов в любом
агентстве недвижимости, представившись клиентом, желающим
оформить сделку через это агентство.
Не рекомендую покупать недвижимость по генеральной доверенности.
Это самый распространенный повод для разного рода афер. Дело в
том, что собственник или его доверенное лицо могут в любой
момент в одностороннем порядке отозвать выданную вам
доверенность. Кроме этого, на недвижимость может быть давно
наложен арест. Также действие доверенности прекращается со
смертью доверителя - а смерть может быть и внезапной. И так
далее, и тому подобное.Таким образом, вы сильно рискуете
остаться и без денег, и без дома.
Если вы покупаете недвижимость у продавца, распоряжающегося ей
по доверенности, подробно изучите такую доверенность - проверьте
срок ее действия, реквизиты объекта недвижимости (отсутствие
любых неисправленных и незаверенных нотариусом ошибок), право и
способ отчуждения, право на получение денежных средств от
покупателя, паспортные данные продавца.
Во время совершения сделки внимательно проверяйте все получаемые
документы на предмет технических и грамматических ошибок.
Итак, вас можно поздравить! Вы купили дом, квартиру или
земельный участок. А значит, уже сделали половину дела. Теперь
необходимо с минимальными расходами (небольшую сумму можно
занять) навести лоск, произвести предпродажную подготовку
объекта и найти на него покупателя.
Как известно, в 90% случаев покупка недвижимости делается на
эмоциях. Исходя из этого, я предлагаю вам конкретные
практические советы по увеличению стоимости недвижимости:
1. Выпишите из жилья людей. При "чистой" продаже недвижимость
всегдастоит несколько дороже.
2. Приведите в порядок документы. Если у вас документы старого
образца - сделайте новый паспорт БТИ и кадастровый план. Если у
вас генеральная доверенность -необходимо оформить право
собственности. Цена обычно падает, если продавец действует по
доверенности.
3. Погасите все задолженности по
коммунальным платежам.
4. Тщательно приберитесь в доме и на
участке. Вымойте пол, окна, двери, проветрите помещение.
Избавьтесь от хлама и беспорядка. Вывезите мусор. Скосите траву.
Отсыпьте дорожки.
5. Устраните все неисправности,
которые могут существенно снижать цену.
6. Сделайте недорогой косметический
ремонт: наклейте новые светлые обои, побелите потолки, поменяйте
выключатели и розетки. Все это стоит копейки, но жилье
после
скромных вложений выглядит намного
дороже.
7. Если вы продаете квартиру -
обязательно приберитесь в подъезде.
8. В отдельных случаях, если
позволяют средства, имеет смысл провести все доступные
коммуникации, что повысит не только стоимость, но и ликвидность
объекта.
Это то, что вы можете сделать своими силами, чтобы выжать по
максимуму из имеющегося жилья.
Теперь ваша недвижимость полностью готова к продаже. Сообщите во
все
известные вам агентства недвижимости максимально подробную
информацию
об объекте и ожидайте звонков счастливых покупателей.
Сколько на этом можно заработать?
А сколько вам нужно, чтобы не ходить на работу?
При покупке недвижимости учитывайте, помимо стоимости самого
объекта, также стоимость переоформления документов (нотариус,
регистрационная палата, а при документах старого образца -
инвентаризация построек и составление кадастрового плана
участка, если только продавец не возьмет на себя все расходы в
полном объеме) и подоходный налог с будущей прибыли 13%
(конечно, всегда можно договориться с продавцом о <серой> оплате
и избежать уплаты налога, но такая схема юридически
небезопасна).
Итак, прибыль с одной операции купли-продажи составляет: доход
от продажи за минусом покупной цены, издержек на оформление
документов, уплату налогов, и некоторых мелких расходов типа
оплаты телефонных переговоров, бензина и т.п.
При активных действиях, ежедневном просмотре вариантов и
переговорах с продавцами, вы за месяц приобретете немалый опыт и
накопите определенную базу данных из устраивающих вас вариантов.
Подготовительный этап пройден. С этого момента вы можете
покупать и продавать как минимум один объект в месяц.
Естественно, оформление
всех документов займет чуть больше времени, но ведь одновременно
можно проводить 2, 3, 5, 10 и более сделок.
Каждая сделка приносит в среднем от 10% до 30% чистой прибыли от
суммы сделки. При условной средней стоимости по России одного
усредненного объекта недвижимости в размере 1 млн. руб. - это
100-300 тыс. руб. с одной сделки.Неплохо для бизнеса без
вложений?
Если вам понравилась эта статья, вы можете найти дополнительные
материалы на моем сайте http <http://domvgorah.ru/> ://domvgorah.ru/
и
в рассылке <Дом в горах - Как заработать на Олимпиаде-2014?>
(http://subscribe.ru/catalog/economics.school.shsd.domvgorah).
|
